+7 (861) 275-10-50
+7 (861) 275-12-56
+7 (861) 275-10-50
+7 (861) 275-12-56
г. Краснодар, ул. Ленина, 65, оф. 307
sovet-mokk23@rambler.ru
> О фонде содействия по реформированию ЖКХ

О фонде содействия по реформированию ЖКХ

Генцлер Ирина Валентиновна, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города».

По материалам семинара НП «Центр инноваций» муниципальных образований

15-16 ноября 2007 года, Москва.

О целях федерального Закона № 185-ФЗ от 21.07.2007 г.

«О фонде содействия по реформированию ЖКХ».

Наш институт в течение уже долгого времени работает над предложениями различного рода по новым механизмам финансирования капитального ремонта. Наши рекомендации, предложения озвучиваем в совершенно разных аудиториях, разного уровня, в том числе, и во властных структурах. Наши наработки базируются на изучении успешного отечественного и зарубежного опыта.

Государство может использовать разные механизмы для того, чтобы в новых условиях, в условиях, когда жилищный фонд стал частным, стимулировать собственников проводить капитальный ремонт, и помогать им. Это по сути дела простые механизмы. Такие, как предоставление субсидий, обеспечение мер, которые позволяли бы собственникам через товарищества или управляющие компании брать кредиты на проведение капитальных ремонтов. Всевозможные формы предоставления гарантий при получении кредита, субсидирование процентной ставки. Ряд мер для поддержки малообеспеченных собственников, которые не могут выполнять свою обязанность наравне с остальными собственниками в многоквартирном доме.

Вышел 185-й закон, естественно мы, как очень интересующиеся этой темой, начали его детально разбирать. Занимались скрупулёзным изучением закона, чтением его буквально. Соответственно, пытались понять, насколько данный закон помогает разработке новых механизмов использования бюджетных средств. Что можно внедрить в жизнь, используя его нормы и положения.

Перед тем, как перейти непосредственно к оценке механизмов и новых подходов, несколько цифр, в качестве иллюстраций. Общеизвестно, что порядка 40 % многоквартирных домов нуждается в капитальном ремонте. И не просто в капитальном ремонте, а в модернизации, поскольку они не соответствуют современным требованиям, в том числе, например, по энергоэффективности. Общая потребность на проведение капитального ремонта и модернизацию, чисто по экспертным оценкам, - более 3 триллионов рублей. Представители Минфина называли цифру в 5 триллионов рублей, причём с определённым скепсисом. Достаточно просто можно просчитать эту цифру, если иметь необходимые данные.

В городе Калининград подготовили проект реконструкции многоквартирных домов. Даже не реконструкции, а санации домов. Капитальный ремонт с модернизационными мероприятиями, которые повышают энергоэффективность домов. Готовили проект немецкие фирмы. Так вот, по их расчётам расходы должны составить примерно 250-300 евро на квадратный метр. Если пересчитать, то 3 триллиона на страну - это очень скромно, 100 с небольшим долларов на квадратный метр. Одна из крупных московских управляющих компаний недавно озвучила цифру - на капитальный ремонт многоквартирного дома нужно 120 миллионов рублей. Выглядит несколько фантастически. Остановимся на 3-х триллионах рублей. Допустим, что за 4 года обозначенного в законе существования Фонда хорошо было бы 30 % нуждающихся в ремонте домов провести через капитальный ремонт. Необходимо около 1 триллиона. Фонд выделяет 144 миллиарда. Предположим, что доля субъектов Федерации и органов местного самоуправления муниципальных образований составляет примерно 30 % в общем бюджетном финансировании. Ещё 62 миллиарда появится. В расчётах используется цифра, что будут привлечены средства собственников не 5 %, а 10 %. Ещё 21 миллиард. Получается, чтобы отремонтировать 30 % домов за эти годы, нам не хватает 773 миллиардов рублей.

Исходя из этих простых расчётов, можем думать о целях закона и тех деньгах, которые выделены на капитальный ремонт. Они выделены не для того, чтобы осуществить капитальный ремонт. Скорее, эти деньги можно рассматривать как нечто, что позволяет отработать новые механизмы использования бюджетных средств. Поскольку денег явно не хватает, возникает очень большая конкуренция из-за них. Конкуренция на самых разных уровнях, как между субъектами Российской Федерации, так и внутри субъектов Федерации. Между муниципальными образованиями. В муниципальных образованиях, в сущности, должна существовать довольно высокая конкуренция между многоквартирными домами.

Так помогает ли закон созданию новых механизмов финансирования? Хотя бы того механизма, который называется словом «субсидия». Назначение субсидий - фактически стимулировать людей вкладывать деньги в улучшение собственного имущества. Какой механизм призван отработать и внедрить в жизнь новый закон? Совершенно новое положение, по которому получателями бюджетных средств являются ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Этого никогда не было. Это вызывает возмущение представителей некоторых муниципалитетов, которые говорят: «Дайте нам деньги». Решение о проведении капитального ремонта должны принимать собственники на общем собрании. Тоже этого никогда не было, все решения принимали уполномоченные структуры, и исходили исключительно из технического состояния, а не из желания хочу или не хочу капитальный ремонт. Смету расходов на капитальный ремонт должно утвердить общее собрание. Хотя всего 5 % или чуть больше должны вложить жители, но, тем не менее, это должно приучать людей оценивать реальные затраты на что-либо, оценивать своё участие в реализации каких-либо мероприятий в своём доме. Долевое финансирование, которого практически не было.

Распорядители средств, ТСЖ или кооперативы, управляющие организации, сами привлекают подрядные организации. Бурная была дискуссия устраивать конкурсы или не устраивать. Муниципалитету никаких конкурсов проводить не надо, чтобы определить, кому дать деньги на капитальный ремонт. Однако почему бы ТСЖ и управляющим компаниям не проводить конкурсы по выбору подрядчиков? Это будут определять законы субъектов Российской Федерации.

Была очень удивлена, когда в последнем номере журнала "Управление многоквартирным домом" прочитала статью, где говорилось о большой ошибке закона, предписывающего отдать деньги ТСЖ и ЖСК в надежде, что они смогут хорошо выбрать подрядчика. Всегда за них кто-то выбирал подрядчика, и вот всегда бы так и оставалось. Могу поделиться опытом других стран, даже не Европы. В Киргизии и Узбекистане ТСЖ, когда получают некие деньги в виде гранта, подарка, проводят самостоятельно и в обязательном порядке конкурсы по выбору подрядчиков. Если с этой задачей справляются люди в Киргизстане и Узбекистане, то в России они однозначно справятся. Естественно, при определённой помощи. При методической поддержке, информации, некотором обучении. Без помощи органов местного самоуправления они не обойдутся, но то, что они могут и очень эффективно могут проводить такие конкурсы - видела собственными глазами. Контроль с их стороны, когда именно люди выбирают подрядчика, жесточайший за его работой. Подрядчик, зачастую, выполняет на 150 % обязательства перед собственниками, чего практически не бывает, когда реализуется государственный или муниципальный заказ, потому что всегда есть возможность договориться. В законе однозначно написано, что деньги перечисляются организациям, управляющим домом. А вот у ТСЖ или управляющей компании есть ограничения, в рамках которых они могут выплатить аванс, а потом уже расплачиваться по актам.

Принципиальные новации положений федерального закона от 21 июля 2007 г № 185-ФЗ.

Принятие решения о проведении капитального ремонта - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (членов ТСЖ, ЖСК, ЖК).

Утверждение сметы расходов на капитальный ремонт - общее собрание.

Новые модели взаимодействия с органами власти при оформлении требований о долевом финансировании капитального ремонта собственниками помещений.

Получатели бюджетных средств - ТСЖ, ЖСК, ЖК или Управляющие компании, выбранные собственниками помещений в многоквартирном доме.

Подрядные организации привлекаются ТСЖ, ЖСК, ЖК или Управляющими компаниями.

Формирование региональных и муниципальных программ.

Итак, новые механизмы в законе прописаны. Но как должны эти новые механизмы реализовываться, в законе нет. Фактически получается, что новые механизмы могут реализоваться только через региональные или муниципальные программы. Если посмотреть на закон с точки требований к муниципальным и региональным программам, то создаётся впечатление, что можно действовать абсолютно противоположным образом. Если субъект или муниципалитет захотят нечто новое разработать, то, пожалуйста, он никаких запретов не найдет. Если не захотят, то практически без изменений можно сохранить существующий порядок и только формально прикрыться протоколами собраний и прочими делами.

В законе по поводу региональных и муниципальных программ, практически дословно, сказано, что региональная программа должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, которым планируется оказать финансовую поддержку из средств Фонда и которые включены в муниципальные адресные программы. А по поводу муниципальных сказано, что многоквартирные дома могут быть включены в программу только при наличии решений общих собраний об участии в программе. Что значит об участии в программе? Это значит, мы хотим, чтобы нам сделали капитальный ремонт за счёт бюджетных денег.

Что происходит на практике. Один из дальневосточных городов включил в список 620 домов из 640 находящихся на его территории. И отправил, а регион принял муниципальную программу. По Интернету прошло сообщение. В Нижнем Новгороде 80 % из всех многоквартирных домов приняли решение о том, что они хотят делать капитальный ремонт. И они вошли в муниципальную программу. При этом здесь же была информация, что на 2008 год город располагает суммой в 2,5 миллиарда рублей. В городе 6640 домов, если четверть захотят отремонтировать в следующем году, имея 2,5 миллиарда, то на каждый дом приходится полтора миллиона рублей. Включили всех в муниципальную программу по желанию. Это значит, что муниципалитет взял на себя ответственность перед каждым отдельным домом, за то, что у них будет капитальный ремонт. Денег реально не хватает. Должна существовать конкуренция между домами, всем не получится при всём большом желании. Тут помажем, там побелим, тут немного дырки залатаем, и тогда всем хватит. Так не улучшим качественное состояние жилищного фонда.

На наш взгляд невозможно разработать муниципальную программу раньше, чем разработана региональная программа или стратегия. Региональные программы, это не равенство перечню многоквартирных домов. Субъект не обязан включать в свой перечень всё, что вы включили в муниципальные программы. Может быть, субъект Федерации предъявит какие-то дополнительные требования, создаст некие дополнительные преференции для муниципальных образований и многоквартирных домов. Например, северный край, всем нужны какие-то теплозащитные мероприятия. Может быть, субъект Федерации, помимо обязательной доли которую в принципе можно просчитать, исходя из формул закона, выделит ещё какие-то деньги. В законе, например, нет в перечне таких работ, как замена несущих конструкций, которые вышли из строя. Каков будет порядок мониторинга или оценки муниципальных образований, каков будет порядок отчётности, ведь отчитываться будет субъект за использование этих денег.

Деньги из муниципальной программы, это субсидии. С 1 января 2008 года вступает в силу новая редакция статьи 78 Бюджетного кодекса. Существующая редакция носит название «субсидии и субвенции». Новая редакция говорит о предоставлении субсидий юридическим лицам за исключением субсидий государственным, муниципальным учреждениям. То есть юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам, производителям товаров, работ и услуг. Предполагается, что могут быть некие субсидии из регионального бюджета, субсидии из муниципального бюджета. На уровне муниципалитета, по крайней мере, должен быть некий нормативный акт, который принимается представительным органом муниципального образования. В исполнении его должен приниматься нормативный акт исполнительной власти муниципального образования. Документы должны определять категории юридических лиц или критерии отбора юридических лиц для получения этих субсидий. Цели, условия и порядок предоставления, порядок возврата субсидий в случае нарушения условий при предоставлении субсидий.

Не так просто всё будет раздать, особенно если начнём внедрять принцип конкурентного распределения денег. Муниципальная программа должна соответствовать региональной политике, выраженной каким-то образом. Муниципальная программа должна дать собственникам помещений ясное представление о том, для чего даются деньги, на каких условиях. В каком порядке будут предоставляться средства, каков может быть размер субсидий. Приоритеты и критерии отбора домов.

Один из городов ввёл в свою программу критерий, что при равенстве заявок от ТСЖ и от управляющих компаний, приоритет будет отдан товариществу. Таких критериев много может быть. В качестве критерия может выступать количество проголосовавших за капитальный ремонт собственников. О долевом финансировании на общем собрании проголосовало 95 % собственников многоквартирного дома. А в другом доме проголосовало 75 % - ровно то, что требуется по жилищному законодательству. Больше шансов, что люди свою долю обеспечат там, где 95 %. Одни просят денег на ремонт межпанельных швов, а другие хотят утеплить фасад. Приоритет будем отдавать тем, кто хочет утеплить фасад. Естественно, это будет более дорогой ремонт, значит, больше денег собственники вложат, но они хотят это сделать, решить полностью проблему.

Муниципальная программа обязательно должна предусматривать нечто, что позволяет выполнить плановые показатели, которые будут заложены не только в неё, но и в региональную программу. Будет не выполнена региональная программа по всем показателям, на следующий год регион не получит деньги. Запланировано 100 домов, 100 и должны быть сделаны. Запланирован перечень работ в домах, нельзя чтобы деньги были получены, а выполнена половина работ. Если воспользоваться новой редакцией статьи Бюджетного кодекса, то, может быть, муниципальная программа должна предусматривать условия и порядок возврата денег, субсидий, если нарушены условия, на которых предоставлялись эти субсидии. Есть о чём подумать.

Два разных концептуальных подхода к формированию программ.

Начиная разработку муниципальной программы необходимо определиться с рядом концептуально различных подходов, учитывая, что в данных вопросах федеральный закон от 21 июля 2007г № 185-ФЗ недостаточно детализирован.

Бюджет финансирует капитальный ремонт. Вот цель и денег, и муниципальной программы, и региональной, - бюджет финансирует капитальный ремонт. Главная наша задача - сделать капитальный ремонт. В результате основные приоритеты - количество домов, объёмы работ, и, фактически, всё.

Финансирование ремонтов из бюджета осуществляется, как правило, на основании титульных списков. При этом не учитывается:

  • Необходимая доля участия бюджета в расходах на ремонт (работы финансируются из бюджета на 100%).
  • Материальное положение собственников помещений в ремонтируемых многоквартирных домах.
  • Наличие (отсутствие) соответствующих решений общих собраний собственников о проведении ремонта.

В результате упускается возможность проведения политики стимулирования спроса на жилищные услуги. Субсидируются все категории собственников, в том числе и те, кто имеет возможность оплачивать ремонт общего имущества за счет собственных средств. Нарушаются интересы налогоплательщиков. Бюджетные средства расходуются безадресно и неэффективно.

Возможные проблемы при формальном подходе.

Собственники не будут до включения в муниципальную программу:

  • планировать вид, объём, качество работ;
  • оценивать реальную стоимость капитального ремонта и свои финансовые возможности;
  • определять размер, сроки и порядок финансирования своей доли.

Повышенные риски:

  • собственники (ТСЖ, ЖСК, ЖК) к моменту выделения бюджетных средств будут не готовы финансировать свою долю;
  • не успеют выбрать подрядчика;
  • сметная стоимость не будет соответствовать цене подрядного договора.

Высока вероятность того, что не будут достигнуты планируемые показатели программ, реализованы ожидания населения.

Второй подход - бюджет помогает собственникам. Попробуйте найти в законе слова, что выделенные деньги, это мера поддержки собственника. Не найдёте, я, по крайней мере, их не смогла найти. Многие эксперты психологически так воспринимают, что это поддержка собственников, потому что это соответствует Жилищному кодексу. Но кто-то, где-то эти слова должен прописать. Или в региональной программе, или в муниципальной программе. Что будет написано - это политическая воля, отсюда и различные механизмы реализации.

Целесообразный порядок разработки адресных программ капитального ремонта.

1-й этап. Разработка концептуальной составляющей региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Для разработки муниципальных программ капитального ремонта необходимо получение условий и требований, установленных субъектом Российской Федерации:

  • Цели, условия, требования, принцип распределения, приоритеты региона при предоставлении средств финансовой поддержки муниципальным образованиям.
  • Размер обязательной доли муниципального образования в финансировании программы капитального ремонта.
  • Предполагаемая доля софинансирования государством в целом и по годам.
  • Размер предельной стоимости проведения капитального ремонта (на 1 кв. метр).
  • Дополнительные условия по видам работ при капитальном ремонте и приоритеты.
  • Порядок мониторинга и отчёты.

2 этап. Разработка муниципальной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

В первую очередь необходимо определиться с долевым финансированием собственниками помещений в многоквартирном доме.

  • 1-й вариант. Все собственники жилых и нежилых помещений в равной мере участвуют в финансировании капитального ремонта.
  • 2-й вариант. Бюджетная помощь оказывается только гражданам - собственникам квартир. Все остальные собственники, включая муниципальное образование, полностью оплачивают приходящуюся на них долю расходов по капитальному ремонту.
  • 3-й вариант. Бюджетная помощь оказывается в равной мере гражданам и муниципальному образованию - собственникам квартир. Все остальные собственники полностью оплачивают приходящуюся на них долю расходов на капитальный ремонт.
  • 4-й вариант. Бюджетная помощь - гражданам и муниципальному образованию, но их доли участия в расходах на капитальный ремонт различны.

Сравнительные варианты потребностей в бюджетном финансировании, в зависимости от выбранного варианта, даны на примере в таблице.

Многоквартирный дом, состоящий из 68 квартир, находящихся в собственности граждан, 30 - муниципальные, 2 нежилых помещений. Общая площадь - 5000 кв. метров. Каждое помещение, в среднем, - 50 кв. метров.

Стоимость капитального ремонта - 12,5 млн. рублей (2,5 тыс. руб./кв.м.)

варианты граждане МО Собственники нежилых помещений Расходы Фонда и субъекта РФ

1. Все платят 5% 0,425 0,1875 0,0125 11,875 / 95%
2. Граждане - 5% 0,425 3,750 0,25 8,075 / 65%
3. Граждане и МО - 5% 0,425 0,1875 0,25 11,637 / 93%
4. Граждане - 5%, МО - 30% 0,425 1,125 0,25 10,7 / 86%

Следующий вопрос, по которому необходимо определиться при разработке муниципальной программы капитального ремонта - размер предельной стоимости проведения капитального ремонта.

Обязательным условием являются расчёты предельной стоимости капитального ремонта. По закону определяет её субъект Российской Федерации.

Возможны, как минимум, два подхода:

  • Для ограничения стоимости капитального ремонта многоквартирного дома. Не будут приниматься заявки со сметной стоимостью, превышающей рассчитанную по установленному размеру предельной стоимости капитального ремонта.
  • Для ограничения размера бюджетной помощи при неограничиваемой «сверху» стоимости капитального ремонта. Капитальный ремонт может стоить дороже расчётной величины, а размер субсидии определяется исходя из размера предельной стоимости капитального ремонта.

Подходы к установлению размера предельной стоимости капитального ремонта.

  1. 1. Учёт территориальных различий:
    • единый размер на территории субъекта РФ;
    • дифференцированный по муниципальным образованиям.
  2. 2. Учёт конструктивных особенностей многоквартирных домов:
    • с максимальным уровнем благоустройства, сложными техническими и конструктивными параметрами;
    • со средним уровнем благоустройства, средними техническими и конструктивными параметрами.
  3. 3. Учёт различий в составе работ по капитальному ремонту:
    • для комплекса «разрешённых» работ по капитальному ремонту;
    • по каждому отдельному виду работ.
  4. 4. Учёт качества работ.
    • обычный ремонт - восстановление до соответствия первоначальному проекту;
    • с учётом стоимости максимально возможных ресурсосберегающих мероприятий.

Размер предельной стоимости должен стимулировать комплексные ремонты, направленные на ресурсосбережение.

При разработке муниципальной программы необходимо определиться с подходами по оценке эффективности использования бюджетных средств:

  1. Чем больше многоквартирных домов участвовали в программе, тем лучше. Распределить бюджетные средства всем понемногу для выборочных ремонтов.
  2. «Лучше меньше, да лучше» - финансировать только комплексный ремонт, направленный на максимально возможное повышение энергоэффективности многоквартирного дома.
  3. Использование бюджетных средств с целью стимулирования самоопределения собственников помещений (создания ТСЖ), вовлечения их в процесс принятия решений.
  4. Привлечение как можно большего объёма внебюджетных средств. Установить приоритет многоквартирных домов, собственники которых готовы финансировать большую долю стоимости капитального ремонта за счёт своих средств и кредитов.

Муниципальная программа, как программа субсидий, должна решать несколько задач:

  • обеспечивать выполнение показателей по капитальному ремонту, запланированных региональной программой;
  • давать собственникам помещений ясное понимание целей, условий и порядка предоставления бюджетных средств; возможного размера субсидий; приоритетов и критериев отбора заявок ТСЖ, ЖСК, ЖК и Управляющих компаний;
  • устанавливать порядок возврата субсидий, в случае нарушения условий, закреплённых при их предоставлении (ст. 78 Бюджетного кодекса в новой редакции).

3-й этап. Формирование заявок от ТСЖ, ЖСК, ЖК и Управляющих компаний.

Управляющая организация, исходя из состояния многоквартирного дома, подготавливает для собственников предложения по видам, объёмам работ и их стоимости (на основе предварительной сметы). Оценивает возможный размер бюджетной помощи.

Общее собрание принимает решение о:

  • проведении капитального ремонта, видах и объёме работ;
  • участии в муниципальной адресной программе капитального ремонта;
  • предварительной стоимости капитального ремонта и доли расходов каждого собственника помещений (с учётом возможной бюджетной помощи);
  • порядке финансирования капитального ремонта собственниками помещений;
  • планируемом сроке проведения капитального ремонта;
  • порядке действий в случае отказа в предоставлении бюджетных средств.

Управляющая организация готовит документы к заявке о предоставлении бюджетных средств, включая проектную документацию.

Муниципальная программа капитального ремонта может включать в себя подготовку проектной документации на капитальный ремонт типовых многоквартирных домов, затраты на методическую, консультационную помощь управляющим организациям при подготовке проектной документации.

4-й этап. Формирование адресного списка многоквартирных домов, включённых в муниципальную программу капитального ремонта.

Органы местного самоуправления рассматривают заявки управляющей организации (ТСЖ, ЖСК, ЖК, Управляющей компании) и принимают решение о включении многоквартирного дома в муниципальную адресную программу (или отказе) на определённый год.

Органы местного самоуправления на основе заявок управляющих организаций, включающих обязательства по объёму финансирования с их стороны и размеру запрашиваемой бюджетной помощи, а также своей доли участия в финансировании капитального ремонта, обосновывают объём необходимых средств из бюджета субъекта Российской Федерации.

5-й этап. Принятие региональной программы капитального ремонта, включающей адресный список многоквартирных домов муниципальных программ.

Субъект Российской Федерации на основании муниципальных адресных программ и заявок муниципальных образований принимает региональную программу с перечнем многоквартирных домов, которым планируется предоставление финансовой поддержки. Рассчитывает объём долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, включённых в региональную программу из разных источников.

6-й этап. Подготовка к проведению капитального ремонта конкретного многоквартирного дома.

Орган местного самоуправления уведомляет управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК, ЖК, УК) о включении многоквартирного дома в муниципальную и региональную программу.

Управляющая организация:

  • заказывает государственную экспертизу проектной документации капитального ремонта;
  • организует сбор платы на капитальный ремонт с собственников помещений;
  • выбирает подрядчика и заключает предварительное соглашение на капитальный ремонт, включая цену подряда и условия внесения изменений;
  • представляет в орган местного самоуправления проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу, документы о выборе подрядчика и предварительное соглашение с подрядчиком.

7-й этап. Финансирование капитального ремонта.

Орган местного самоуправления принимает решение о размере предоставляемых бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома и уведомляет управляющую организацию.

Управляющая организация представляет общему собранию информацию о размере выделенных бюджетных средств; о выборе подрядчика и предварительном соглашении по цене договора подряда для принятия решений:

  • об утверждении окончательной сметы расходов на капитальный ремонт, с учётом проектной документации и цены договора подряда;
  • об утверждении выбора подрядной организации;
  • об уточненном размере финансирования капитального ремонта собственниками с учётом размера выделенных бюджетных средств;
  • об уточнении порядка сбора средств собственников помещений;
  • о порядке контроля собственниками финансирования и проведения капитального ремонта.

Управляющая организация представляет в орган местного самоуправления документы, подтверждающие готовность к проведению капитального ремонта и финансированию своей доли расходов.

Проблема контроля целевого использования бюджетных средств.

Федеральный закон от 21 июля 2007г № 185-ФЗ предписывает весь объём выделенных бюджетных средств перечислять на счёт управляющей организации (ТСЖ, ЖСК, ЖК, УК) одним платежом и, фактически, авансом.

В данных условиях трудно обеспечить эффективный контроль со стороны органов местного самоуправления целевого использования средств. Возможность, предусмотренная федеральным законом, «отказать в согласовании акта приёмки работ» не является препятствием для нецелевого использования денег.

Банки не уполномочены контролировать направление использования средств со счёта управляющей организации, выполняя лишь распоряжение клиента о перечислении средств.

Целевое использование выделенных бюджетных средств обеспечивается «доброй волей» управляющей организации.

При оценке правоприменения федерального закона целесообразно рассмотреть возможность внесения в него поправок, дающих право перечислять средства бюджета на счёт управляющей организации частями, в соответствии с порядком оплаты работ по договору подряда на основании актов приёмки выполненных работ.

В действующих условиях целесообразно, чтобы представитель органов местного самоуправления входил в число лиц, подписывающих акты приёмки работ.

Некоторые дополнительные пояснения к процедуре и технологии подготовки муниципальной программы.

Хронология подготовки муниципальной программы могла бы выглядеть следующим образом. На первом этапе разрабатывается некая концептуальная часть, концептуальная составляющая муниципальной программы. Это еще не программа, которую нужно представить в Фонд, потому что в ней нет списка. Концептуальная часть, учитывая региональные ориентиры, могла бы определить, на какие цели, как, кому будут выделяться средства, процедуру работы. Концептуальная часть для того, чтобы дать ясное представление собственникам, у кого будут шансы войти в муниципальную программу. На этой стадии возможно обеспечить какую-то помощь, например в разработке проектной документации по домам, которые реально взялись за подготовку заявок. Для типовых серий какие-то проекты подготовить в помощь. Разработать квалифицированную смету на основные виды работ, для какого-то типового дома, как ориентир. Предельный размер должен регион дать, но если собственники будут иметь такой ориентир, они смогут по строчкам сравнивать с предлагаемой подрядчиком раздутой, нереальной сметой. Появляется предмет для обсуждения. Методическая, консультационная помощь людям, которые взялись серьезно готовить заявки для муниципальной программы - это может быть 90 % успеха.

Следующий этап - формирование заявок ТСЖ и управляющих организаций. После оценки, что есть шанс войти - они начинают внутреннюю работу. Зная состояние отдельного многоквартирного дома, зная условия муниципальной программы, ТСЖ и управляющие организации могут предложить собственникам какой вид, какой объём ремонтов может быть сделан, то есть, целесообразен. Сколько, приблизительно, это может стоить. Оценивают возможный размер бюджетной помощи. Например, при выполнении всех условий и вхождении в программу мы можем на общий ремонт в 25 миллионов получить 22 миллиона бюджетных денег. Софинансирование собственниками должно быть 3 миллиона. Рассматривая предложения ТСЖ и управляющих организаций общее собрание уже на этой стадии, на стадии подготовки заявки, принимает решение об участии в муниципальной программе. Устанавливается порядок финансирования.

Конечно, платить управляющей организации, чтобы деньги к ней на счёт поступали, это большой нонсенс. Но если это товарищество, то с деньгами всё будет хорошо. Накопления на капитальный ремонт освобождены от налога на прибыль, товариществам созданы льготные условия. Один из плюсов, почему в доме лучше иметь товарищество, чем договор с управляющей организацией. Легче прикинуть, когда смогут свою долю сформировать. Могут определить, что подадут заявку в программу следующего года. Решить на собрании, что делать, если в программу не войдут. Ремонт ведь не потому делают, что деньги раздают, дом требует этого ремонта. Товарищество готовит документы и взвешенные, продуманные заявки для муниципального образования.

Следующий этап. Получив до определённого и объявленного срока заявки от товариществ, муниципальное образование рассматривает их и принимает решение по включению в адресный список этого года, следующего года, по включению в резервный список. Муниципалитет, полностью вооруженный заявками с финансовыми показателями и объёмами работ, по возможностям софинансирования со стороны собственников, всё это может передать в регион. Регион, получив данные от муниципальных образований, свой конкурс проводит, отбор, и формирует региональный список для капитального ремонта.

После того как дом получил уведомление о вхождении в муниципальную адресную программу, в региональную адресную программу, дом начинает подготовку к осуществлению капитального ремонта. Начало года, до ремонта ещё полгода есть. Занимается проектной документацией, проводит государственную экспертизу, сбор платы с собственников. Начинает заниматься отбором подрядчиков, предварительное соглашение заключает по вполне конкретным вопросам, оговариваясь, что работы начнутся после реального решения о деньгах. Дом в любой момент готов представить в орган местного самоуправления всё, что требуется по организации ремонта. Огромная работа на уровне дома.

Деньги пришли, все понимают, что, как и где происходит. Под конкретную сумму выделенных денег собственники на собрании утверждают точную, фактическую смету затрат на основе проектной документации. Цену договора-подряда, выбор подрядной организации, размер своей доли финансирования, представляя все свои решения в муниципалитет. Важно, чтобы орган местного самоуправления получил документы, подтверждающие готовность финансировать свою долю и к проведению капитального ремонта. Это всё мечты, размышления. Так можно делать, а можно и не делать. Но если так сделать, то будет отработан механизм муниципальных субсидий собственникам.

Будапешт ежегодно проводит конкурс грантов для собственников жилья. 60 % «ваши» средства, остальные в виде гранта. Муниципалитет определяет приоритеты, условия предоставления грантов, делается это каждый год. Товарищество знает, что каждый год можно получить какую-то бюджетную помощь, планирует свои ремонты, планирует сбор денег. Нормально работающая постоянная программа.

О программе переселения из аварийного жилья.

Очень сложный вопрос с ветхим и аварийным жильём. В законе нет строчки о муниципальной адресной программе переселения из аварийного и ветхого жилья. Закон говорит о региональной программе ликвидации аварийного жилья и переселения граждан. А также то, что всё делается в соответствии с Жилищным законодательством. Есть положение, которое утверждено Постановлением Правительства о порядке признания помещений непригодными для проживания, и, соответственно, дома аварийными, то есть подлежащими сносу. Дома с таким статусом передаются в региональную программу. Регион принимает программу. Не муниципалитет, а регион, определяет механизмы реализации. Однако регион может подать заявку на деньги Фонда только для тех муниципальных образований, которые удовлетворяют требованиям закона 185.

Деньги на аварийный фонд - ни товарищество, ни управляющая компания здесь совсем ни при чём. Распорядителем денег, видимо, является просто бюджет. По крайней мере, решение собрания не нужно, более спокойно реализуемый механизм.

Вопросы - ответы.

Управляющая компания может обслуживать много домов. 100 домов - 100 специальных счетов для получения денег Фонда?

Да, должно открыться 100 счетов на 100 домов. У каждого дома своя программа капитального ремонта, свои взносы собственников, своя очередь в списке на получение средств поддержки. Может быть, даже разная подрядная организация. Всё может быть разное, поэтому отдельные счета.

В мире применяется где-либо такой принцип со сложной процедурой финансовой поддержки, с многочисленными законодательными условиями?

Мировой аналог, конечно, есть. Пример двух соседних стран - Венгрия и Словакия. Венгрия законом о приватизации установила, что первый, кто пришёл приватизировать квартиру, должен принять решение о создании в этом доме товарищества. Создание в этом доме товарищества - обязательное условие приватизации квартир. Словакия установила, что первые граждане, приватизирующие квартиры, должны принять решение о создании товарищества, выбрать компанию, которая будет управлять домом. Не важно какую, бывшую муниципальную организацию, которая до сих пор управляла, частную. Должен быть договор управления. Все остальные собственники, которые будут вторыми, третьими, пятыми приватизировать, присоединяются к решению первых. Только потом, когда их набирается определённое количество, они своим решением могут что-то поменять. В Венгрии большой скачёк, у них развитый рынок управляющих организаций, обслуживающих, ремонтных организаций. Никто не говорит о том, что нарушено наше человеческое право. Товарищество - следствие права собственности, неотъемлемое, и всё у них хорошо.

В 1993 году началась приватизация, в 2005 году вышел новый жилищный кодекс, который переложил все проблемы на собственников. Т.е., только сейчас выявляются все проблемы, все последствия приватизации.

По крайней мере, не в 2005 году. Право на имущество и право общедолевой собственности появилось как понятие после закона о приватизации. Потом было временное положение о кондоминиумах, положение о ТСЖ. Всё было давно установлено. Жилищный кодекс только повторил.

Конечно, мы расхлёбываем ошибки приватизации. Какой может быть аргумент, если человек не хочет быть собственником общего имущества. Он хочет быть собственником только квартиры, которую может продать, завещать, извлекать из неё доход, но не хочет быть собственником общего имущества. Тогда вариант - или исполняешь закон, или возвращаешь квартиру в муниципалитет. Выбора другого нет.

Должен ли субъект Российской Федерации давать заявку на средства Фонда сразу на все годы его деятельности?

С первой заявкой подаётся весь пакет документов. Субъект должен спроектировать, когда он обратится в следующий раз, с какой суммой, примерно. При запросе следующих денег должен представить сведения, что на момент второго запроса все муниципальные образования соответствуют изменившимся требованиям. Надо каждый раз доказывать соответствие изменившимся требованиям. Представляете документы, подтверждающие исполнение графиков по изменяющимся показателям.

Программа может измениться, надо обновлённую программу представлять. Каждый раз обновленные списки нужно представлять. Попросили деньги по сути дела на год. В первый год два муниципальных образования участвовали, был адресный список именно на эти два муниципальных образования. На следующий год к двум муниципальным образованиям могут присоединиться ещё парочка, которые подтянулись и теперь соответствуют новым условиям. Кто-то из первых двух муниципальных образований улучшений не показал. Состав участников может меняться. Адресный список - это число участников, характеристика участников. Получается, что это ежегодный запрос. Каждый раз участников должно быть не менее 2 муниципальных образований - не важно, те же самые или какие-то другие, но, тем не менее, численность в них должна быть не менее 20 % от общей численности. Но, если муниципалитет не участвовал в программе 2008 года, для него начальные условия 2009 года именно этого года, а не прошедшего 2008.

Органы местного самоуправления создают условия, обучают, но собственники не спешат принимать решения, на собрания не собрать. Заставлять нет способов.

Не надо собирать собрание дома, даже задачу такую не надо ставить. Задача - разработать чёткую программу, в которой всё ясно изложено. Максимально широко о программе известить население. Кто хочет сделать ремонт своего дома, есть шанс получить помощь, но нужно предпринять усилие. Можно ориентироваться, в первую очередь, на те дома, которые максимально готовы. А это сейчас или товарищества, или ЖСК. Они наиболее организованы, наиболее объединены.

ЖСК активно создаются в новых домах, где не нужен капитальный ремонт, а получателями средств будут дома, которые не выполнили условий закона?

Да, одни дадут количественный показатель, который покажет, что муниципалитет соответствует условиям получения денег. А реальными получателями будут вовсе даже другие. Это способ их простимулировать. Публично объявляя программу, показываете преимущество ТСЖ, пользу от их создания. Твои деньги всегда будут в твоем распоряжении и под твоим контролем, и они никуда не уйдут, можешь нанять любую управляющую организацию, платить будешь только за то, что она исполняет. Если она не исполняет, твои деньги останутся у тебя. Контроль над деньгами - это самый главный аргумент.

Нормальная управляющая организация риски неплатежей части собственников обязательно заложит в цену управления. При этом ещё будет платить НДС. Деньги за капитальный ремонт - вообще рискованные деньги и они ещё будут облагаться НДС, даже те, что придут из бюджета. Минусов такое количество, что гораздо лучше иметь товарищество. Товарищество нужно, чтобы иметь свой счёт и контролировать свои деньги.

Можно разработать муниципальную программу, указав, что в приоритетном порядке будут предоставляться деньги товариществам. Пусть даже без денег Фонда, для того чтобы они просто появились. Замечательно, если они добровольно появятся, не надо ничего искусственного. Это всё только во вред. Нужна нормальная система товариществ, как механизм, где люди собираются на собрания, всё обсуждают, взвешивают свои финансовые возможности, заказывают услугу управляющему. Управляющий может и бухучет вести для товарищества, и обслуживание, и ремонт, и всё, что угодно. Некая общественная структура дома, но имеющая свой расчетный счет.

Это не нарушение прав граждан, о чём иногда говорят. Это политика государства распределять свои деньги так, как оно захочет, некая программа, стимулирующая товарищества.

После получения налоговых льгот, в ТСЖ стали объединять до 100 домов. Как оценить этот процесс?

Это какой-то коммерческий интерес, который для товариществ не главный. Представьте себе, ТСЖ из 100 многоквартирных домов. Но каждый дом это отдельный объект. Орган управления каждым домом отдельный, это общее собрание собственников. Формально управляющая организация должна провести 100 собраний в каждом доме и потом одно общее собрание товарищества собственников жилья.

Широко известны проблемы, с которыми столкнулись в некоторых городах, где создали очень большие товарищества. Их возглавили люди, пришедшие из муниципальных организаций. Там товарищества только по названию товарищества. Когда жители столкнулись с тем, что неудовлетворенны качеством услуг, обслуживанием дома, оказалось, что вырваться из такого товарищества практически невозможно. В законах нет механизма выхода дома, одного дома, по решению общего собрания собственников, из большого товарищества.

Нет никаких плюсов, что в ТСЖ объединяются несколько домов, есть только минусы. Каждый дом, как отдельный объект, имеет свои особенности, даже если это совершенно одинаковые дома из одной серии. Разные люди в них живут, различающиеся по доходам, с разными интересами. Деньги уходят на нужды другого дома, это всегда присутствует.

Типичная ситуация была в Узбекистане, и такая же сейчас в Казахстане с кооперативами собственников квартир. Узбекские товарищества создавались под давлением органов власти. Была разнарядка, всех на собрание, товарищества создать, организации муниципальные ликвидировать. В течение пары лет закон исполнили, практически весь жилищный фонд ушел в товарищества. Территорию ЖЭКа, условно в 60 домов, разделили на три товарищества по 20 домов. Начальник ЖЭКа пошёл председателем в одно товарищество, главный бухгалтер в другое, главный инженер в третье. И понеслось, неконтролируемая ситуация. Раньше государство контролировало, были правила внутренние, и бухучет, и расходование, использование денег. Тут же товарищество. Кошмарные злоупотребления. Наелись большими товариществами все, начиная с органов власти. Чтобы эту систему разрушить, был принят в новой редакции, буквально переписанный, закон о товариществе собственников жилья. Перед этим было Постановление Президента, которое утвердило порядок регистрации товариществ. В нём было сказано, хитро, причём, использовали нормы Гражданского кодекса, что не считается реорганизацией юридического лица, если из состава товарищества в несколько домов один дом вышел решением собрания собственников помещений. Просто изменилось количество членов, изменилось количество объектов управления, но это не считается реорганизацией. Не нужно собирать собрание всех собственников, не нужно делать разделительные балансы, не нужно делать пятое или двадцать пятое. Потребовалась масса законодательных усилий, чтобы разрулить ситуацию. Собрать собрание - это была воля правления, а правлению не нужно, чтобы у него было меньше на один дом и меньше плательщиков.

Понравилась статья?
Поделись с друзьями!